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根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

上述规定中房款、利息都是确定的，唯有买受人损失赔偿不确定。不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。我们认为买受人的损失是房屋差价损失，在审判实践中有填平法和收益法两种常见方式。

收益法，将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格，以此作为出卖人的违约收益，对买受人进行赔偿。其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。

填平法，在诉讼中委托评估的房屋交易现值减去涉案合同的交易价格，作为房屋价值损失的赔偿。

综合两种方法，应当权衡违约人收益与受害人损失，取其高者为基准，根据可预见的经济形势发展趋势适当调整赔偿数额。

【案情摘要】

2007年，刘国胜与徐芬签有收条一张，将涉案房屋出售给徐芬，总款138万元，实收100万，尾款待房产证过户后付清。当日，刘生国向徐芬交付了房屋。

2011年，刘胜国与姜宝琴签订房屋买卖合同，总价352万元。合同签订后，姜宝琴向刘国胜转账共312万元。2011年1月30日，姜宝琴取得涉案房屋所有权证。

遂徐芬起诉至法院。

【法院判决】

北京市朝阳区人民法院一审判决：

1、确认徐芬与刘国胜买卖合同有效；

2、刘国胜返还徐芬购房款100万元并赔偿差价损失214万元。

北京市第二中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

【简要评析】

损害赔偿是二手商品房买卖纠纷中常见的问题，一般发生在合同履行中违约产生的赔偿责任。在一房多卖、连环买卖、阴阳合同、共有房屋、无证售房、中介、承租人优先购买权等事项中都有可能出现损害赔偿的问题。在二手商品房交易损害赔偿诸问题中，由于近年来房价波动较大，房屋差价损失成为一个焦点问题。

在一房二卖的情形中，出卖人的动机就在于非法获取房屋差价。根据合同严守原则，在二手房交易过程中，只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示，任何一方都不得拒绝履行。即使房屋价格上涨过猛，也不能认为是情势变更，卖房人不能以此为由拒绝履行合同，善意的买房人向卖房人主张因其违约行为造成经济损失的，人民法院应当支持。

违约损失计算的关键在于守约方的可得利益损失问题。房屋买卖合同的特点在于，守约方如果要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，守约方主张可得利益损失的，应予支持。否则，不利于守约方的合法利益，也不能维护诚实信用的交易道德，并将引发道德风险。

（以上部分摘自：《人民司法（案例）》，2014.12，第32—35页）