二、房屋买卖、租赁、拆迁安置补偿等合同纠纷类

8.拆迁补偿协议中被拆迁人的房屋已经被拆除，但拆迁人以拆迁协议违反《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》为由拒付拆迁补偿款，被拆迁人要求支付拆迁补偿款能否得到支持？

答：拆迁人与被拆迁人达成的拆迁补偿协议效力应按合同法关于合同效力的相关规定进行审查。拆迁补偿协议有效，被拆迁人要求拆迁人支付拆迁补偿款应予支持。如无效，则按《中华人民共和国合同法》第五十八条规定处理。

9.房屋买卖合同中约定部分购房款按揭支付，现因房产新政，一方要求根据情事变更解除房屋买卖合同，如何处理？

答：房产新政系国家宏观政策调控措施，不属于不可抗力，当事人一方要求根据情势变更解除房屋买卖合同，不予支持。根据个案的特殊情况，确需依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，适用情势变更原则处理的，应按照《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号）第二条的规定，逐级层报省高院审核。对受此影响的纠纷案件，审理中应坚持“调解优先，调判结合”的工作原则，着力做好调解工作，妥善化解矛盾纠纷。

10.城镇房屋买卖合同纠纷中，对于未办理房产权证的房屋的买卖，该合同是否认定为有效？

答：虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未办理权属登记的房产不得交易，但该条款属于管理性规范，而非效力性规范。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力,房屋买卖合同应认定有效。

11.在房屋租赁合同纠纷中，承租方不支付租金，出租方采取断电、断水等行为，是否构成先履行抗辩？承租方是否应当支付断电、断水期间的租金？

答：是否构成先履行抗辩，应根据合同约定确定。断电、断水期间的租金承租方仍应支付，但出租方断电、断水行为给承租方造成损失的，也应承担相应的赔偿责任。

12.父母将未成年子女名下的房屋出卖给第三人，该房屋买卖合同是否有效？

答：合同效力根据该出卖行为是否损害未成年子女利益来确定。存在损害事实的，则合同无效；反之，则有效。

13.属于一方婚前财产的房屋，在婚后拆迁，扩户部分的财产归属如何确定？

答：应根据扩户部分房屋的性质来确定。若扩户部分财产是基于原物权确定，则应作为夫妻一方财产。

14.商品房预售合同签订之后经备案登记，买受人向银行办理了贷款抵押登记手续，由预售人提供信用担保。现预售合同约定的解除条件成就，能否判决予以解除？

答:合同的解除有约定的按约定，无约定的按法定。如解除条件已明确成就，一方主张解除，法院应予以支持。解除后的损失可按《中华人民共和国合同法》第九十七条处理。法院应通知银行作为第三人参加诉讼。

15.对非同一集体经济组织成员之间有关农村集体土地性质的房产转让协议如何处理？

答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。故非同一集体经济组织成员之间农村集体土地性质的房产买卖协议无效。双方因该协议取得的财产相互返还，由此造成买受人的损失应根据公平、诚信原则，考虑双方的利益平衡，由出卖人承担相应的赔偿责任。