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内容摘要

一、案件特点

二、原因分析

三、应对措施

内容摘要：伴随着近年房地产交易的活跃和价格的不断攀升，房市宏观调控政策陆续出台，在遏制市场过度投机行为的同时，也使得房地产纠纷案件呈现出新的情况和问题，其中尤以商品房买卖合同纠纷案件较为典型和突出。本白皮书在对宁波市近四年受理的商品房买卖合同纠纷案件进行情况概述的基础上，从宏观和微观层面对纠纷产生的原因及特点进行了深入的剖析。同时，为公正高效审理该类案件，我市两级法院积极采取措施应对，成效明显。最后，白皮书针对目前商品房开发建设和销售过程中存在的突出问题，结合我市实际，立足于法院、政府部门及开发商、购房者等市场主体提出了有针对性的对策建议，以妥善处理纠纷，有效化解矛盾。

近年来，伴随着经济社会的快速发展以及城镇住房制度改革的深化，我国房地产市场交易活跃，价格不断攀升。据有关资料显示，2013年宁波市商品住房成交516.9万平方米，成交面积创2010年以来新高，同比增长约16%。房地产业在推动经济增长和改善人民群众住房条件的同时，也因其快速的财富增值效应导致过度的投资和投机，一定程度上影响了经济的健康发展和人民群众的生活质量。自2003年以来，我国先后多次对房地产市场实施宏观调控，在遏制市场过度投机行为的同时，客观上也使得当前的房地产纠纷案件呈现出若干新情况、新问题。其中，尤以商品房买卖合同纠纷较为典型和突出。全市法院公正高效审理商品房买卖合同纠纷案件，积极采取有效措施应对，依法维护人民群众和房地产企业的合法权益，为服务宁波经济社会发展提供了有力的司法保障。本报告拟对2010 -2013年度宁波市两级法院审理的商品房买卖合同纠纷案件作一梳理分析，并结合实际提出若干对策和建议。

一、案件特点

根据司法统计数据，宁波两级法院近四年受理的商品房买卖合同纠纷[①]案件主要有以下几个特点：

（一）收案数稳中有升，区域变动幅度较大

2010—2013年度，我市各基层法院受理的商品房买卖合同纠纷案件分别为604件、533件、378件、785件，市中院受理此类纠纷的上诉案件分别为22件、87件、20件、147件。一审法院受理的案件数除2012年较上一年度有较大幅度下降外，其余年度均维持在较高位，且2013年度较往年有大幅度的上升，而二审法院则相对变动较大（见图表一）。其与房地产市场因受调控政策影响有所起伏不无关系，总体与商品房市场的活跃程度呈正相关的关系，表现为波浪式发展、螺旋式上升的态势。各县（市）区法院受理案件数量不均，相差幅度较大，以象山、北仑、鄞州、余姚、慈溪等区域居多。

（二）纠纷类型多样，案件阶段性特征明显

2010-2013年全市法院受理的商品房买卖合同纠纷中，商品房预约合同纠纷52件，商品房预售合同纠纷1580件，商品房买卖合同纠纷599件，商品房委托代理合同纠纷27件，多为商品房预售合同纠纷。案件的阶段性特征明显，如在调控政策宽松、房产市场偏热时，多以开发商找各种理由要求解除或终止与购房者的买卖合同，甚至愿意承担违约金主动违约；在调控政策趋紧、房产市场遇冷时，多为购房者就补偿降价金额，以楼盘规划变更、与广告宣传不符、存在严重质量问题等主张合同无效或要求解除合同，开发商则要求购房者继续履行合同并承担违约责任。

（三）涉诉问题复杂，法院审判压力剧增

2010—2013年度，各基层法院审结的商品房买卖合同纠纷案件的调撤率分别为72%、68%、67%、60%，呈下滑趋势。而市中院受理的上诉案件调撤率则相对较低，分别为12%、45%、30%、49%（见图表二），各年度差距较大。开发商与购房者的矛盾虽仍主要集中于逾期办证、逾期交房及房屋存在质量问题等，但随着调控政策的轮番出台，加之商品房销售模式的变化，当事人的诉请更加多样、争议焦点更为多元，如：精装修的商品房交付标准及质量合格标准的认定；商品房委托代理销售合同中双方权利义务分担及合理佣金的界定；不具备购房资格的买受人借用他人名义购入房产，现名义买受人以自己非实际购房者为由请求确认合同无效；开发商将土地抵押给银行，后无力还款，致购房者不能取得房屋所有权证，引发退房纠纷；开发商为解决资金周转困难，与“业主”达成名为购房实为借贷的协议；虚构商品房买卖合同套取银行贷款；在政府部门协调下由开发商出具承诺书、权利义务结算证明等，致使事实认定和法律适用更为困难。“房闹”、集体上访等群体性事件增多，如据我市象山县有关部门统计，近四年该区域审理的此类案件涉信访共约753人次，每年呈递增趋势，且一旦其诉请得不到支持，多利用网络等社会舆论施压。在该类案件审理中法院面临着维稳形势严峻、利益平衡难的诸多压力，法律与政策衔接存在一定困难，调撤难度加大。

（四）被告多为开发商，败诉风险较高

近四年来，业主作为原告起诉开发商的商品房买卖合同纠纷案件计2105件，约占全部案件的92%，大部分案件均支持或部分支持业主的诉请。这些案件多为群体性诉讼，同一小区的业主基于基本一致的诉求“抱团诉讼”或联合上访，以增加维权谈判的筹码。且因建筑市场的失序及不可控因素较多，通常而言，业主较易提供开发商违规违约的证据，如擅自变更规划、宣传广告与实际不符、房屋存在质量问题、逾期交房或办证等，而合同对违约责任又有明确约定，双方如无法达成和解诉至法院，开发商往往需承担巨额赔偿，强势地位不再。如我市某房产公司因一楼盘的逾期交房、逾期办证等事由败诉，所需承担的赔偿款约计5000多万元。加之调控政策加码、楼市前景不明，客观上导致了开发商资金周转困难，无奈之下选择高息借贷，进一步加剧了恶性循环，一旦资金链断裂则导致企业破产清算。据统计，目前我市已有3家房企进入破产清算程序，部分房企则面临资金链紧张的困境，不排除出现更大风险的可能。