二、原因分析

（一）经济社会发展形势错综复杂，阶段性政策变化导致房价涨跌起伏

因房地产项目开发周期长、投入资金量大、牵涉环节多，加之调控政策某种程度上的不可预测性，致使商品房销售潜在纠纷隐患突出。在“十年九调”的大格局下，直接影响到市场各方的利益预期，房价涨跌起伏明显，案件类型日益多元，审理难度也不断加大。在调控政策出台、市场前景看淡后，开发商或找借口退地终结开发项目，或变更规划设计、缩减配套项目等节省开支，或迫于资金压力延长工期、断续施工甚至停工，最终导致房屋延期交付、无法交付或交付的房屋存在质量问题。同时，因上述原因致房屋销售不畅直接影响资金周转，不得已向民间高息借贷，更增加了开发商的经营风险和潜在隐患。而对于买受人而言，由于首付比例和贷款利率的变化、限购限贷政策、税费增加等直接影响其购买能力和购买意愿，房价看涨时，买受人往往对购房合同的约定、房屋质量等问题不甚关注，而当房价看跌时，则以质量问题、房屋交付不符合约定、格式合同加重其负担等为由主张解除合同或要求赔偿。如遇开发商在后续的楼盘销售中采取让利、降价等促销手段时，先期购房的业主则会要求退房或补差价赔偿，遭拒则以围堵打砸售楼处、聚众上访等方式向开发商和政府、法院施压，试图转嫁市场风险。如我市北仑的世贸·世界湾、镇海的保亿丽景英郡等楼盘曾因降价较多，出现老业主“房闹”的群体性事件，其引发的效应不容忽视。

（二）纠纷当事人对市场风险认识不足，法律意识薄弱

十多年来房市持续走牛，其高额利润吸引了越来越多原本做实业的企业半路出家开发房地产，甚至将其作为主业，据有关资料显示，宁波目前有400多家注册房地产企业，但有200多家已经名存实亡，部分资金实力不够、经验不足的开发商甚至可能因此陷入破产危机。一些房企对项目开发、房产销售等并不在行，法律意识和风险防控能力较弱，一旦市场下行则往往受到较大影响。如在履行交房通知义务时，开发商除使用电话口头通知外，通常未制作书面通知函件存档备查，在诉讼中较为被动。房地产开发销售涉众多环节，履约受多因素牵制。从土地招拍挂、工程立项、开发建设到房产销售持续时间较长，特别是目前我国的建设工程市场发展尚较为无序，客观上导致开发商对工程质量、交付时间等难以把握，易受外界因素影响或制约。

同时，我国的房地产市场政策性突出，各方投机趋利尤为明显。房地产作为大宗交易标的既具有商品属性，又因其价位总体偏高牵涉重大民生利益，部分买受人可能倾其所有购房，部分买受人为投资购房，其因利益受损较大或意图上涨获利的预期落空后，则试图寻找开发商的履约瑕疵，以主张合同无效、请求解除合同或要求开发商承担违约责任及赔偿损失。在通过正常途径无法获得满足时，就采取“房闹”、上访等非正常方式，一些维权行为已过度甚至激化。而部分开发商因面对众多业主的赔偿诉求，加之房产市场的不景气，亦不愿积极配合调解，甚至在调解后不予履行，致使案件判决率、上诉率、强制执行率均明显上升。

（三）政府监管存在盲点，间接诱发纠纷

在商品房开发建设、销售过程中，具体牵涉到开发商资质审批、征地拆迁、立项审批、规划设计、环境影响评价、建设用地审批与颁证、设计与施工等单位的招投标、质量监管、批准预售、验收备案、房产权证办理等事务相关的多个部门。如相关部门管理不到位或者缺失，不仅会间接地诱发纠纷，客观上还会增加纠纷的化解难度，尤其在宏观调控趋严、房市前景不明时，行政行为的不规范更容易被放大并成为纠纷的导火索。如有的国土部门未认真勘定实地红线，或未按照“净地”标准出让土地，致使开发商在拟开发时发现尚有房屋或附属设施需要拆迁，或批准的土地规划用途与设计用途存在出入，需重新办理土地证与建设用地许可证等；规划调整过于随意，容积率、绿化率等指标变动把关不严，批准预售与通过竣工验收、备案证明的标准存在较大差异；在房地产开发建设过程中监督管理缺位，未及时制止建设单位擅自改变规划用途、内部结构或超面积建设的不法行为；不当干涉当事人的意思自治，要求开发商和购房者在签订合同时须以不低于日万分之二的标准约定违约责任，否则无法通过合同备案；办理权证等过程中行政审批不够严谨或不当拖延；等。

三、应对措施

（一）准确把握政策精神，依法行使审判职权

全市两级法院密切关注国家政策变化，准确把握法律规定与国家政策的关系，坚持民事审判促进宏观政策落实和调控目标实现的价值取向。在案件处理中，坚持合同自由、诚实信用和公平原则，充分尊重当事人意思自治，依法确定当事人的权利义务；正确区分情势变更与正常的市场风险、交易风险之间的界限，严格适用情势变更。除确存在法定无效情形的，一般不轻易认定合同无效；因受限贷、限购等调控政策的影响，合同无法继续履行的，对当事人请求解除合同的请求可予支持；在分清责任的基础上，根据双方的过错程度、损失情况等，合理确定违约责任。

（二）高度重视调研指导，大力提升司法能力

中央及地方的房产调控政策出台后，浙江省高院专门出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》。市中院在深入调查研究的基础上，于2012年6月制定下发了《关于涉房地产调控纠纷司法应对专项服务的实施意见》，进一步明确案件处理的总体导向、原则把握及裁判理念。象山县人民法院针对近年来本区域商品房合同纠纷案件多发的实际情况，由院主要领导牵头列为2013年度院重点调研课题，并撰写调研报告。同时，注重通过个案判决加强宣传引导，对较为典型、突出的争议问题积极撰写案例分析，一些基层法院制作房地产纠纷指导手册点评相关法律问题，以总结经验、提示风险。促使当事人对因房产政策调整引发诉讼的裁判结果有明确的预期，减少了盲目诉讼和不当维权现象。

（三）特别注重纠纷调解，妥善化解矛盾纠纷

商品房合同纠纷既涉及开发商和业主的重大利益，且往往具有群体性特征，加之宏观调控政策因素的影响，处理难度较大，而以调解方式结案则更有利于平抑纠纷，既回避了因法律滞后引起的适用困难，也更符合情理而易被当事人接受。全市两级法院牢固树立调解意识，加强与政府相关职能部门的沟通协调，促使涉案当事人协商解决纠纷，防止矛盾激化，取得较好的社会效果。如北仑区人民法院在2013年审理宁波世贸房地产开发有限公司建设的一楼盘商品房销售纠纷系列案件中，法院周密制订调解预案，选择部分法律意识较强的业主先行调解，树立示范性案例，以调促调，最终成功调撤83件，妥善化解了这一在当地有较大影响备受关注的群体性纠纷。

（四）积极延伸审判职能，全力维护社会稳定

一是积极运用司法重组、和解等方式挽救困难房企。如北仑法院2009年对债务高达8亿元的破产房企华辰君临公司资产重组案，该公司资金链断裂后楼盘被迫停工，600多户购房者无法如期收房，法院经努力成功推动企业重组，重启楼盘建设，实现了开发商、购房者和债权人多方共赢，受到当地党委政府及社会各界的好评。二是针对审判中发现的问题有针对性地发送司法建议。如象山县人民法院就个别律师对群体性诉讼实行风险代理谋取不正当利益、干扰调解工作等事宜，向当地司法部门发送司法建议对违规行为依法查处，得到有关部门的高度重视。三是加强与相关职能部门对接。两级法院主动与信访、国土、建设、规划等部门沟通，如余姚市人民法院在2013年当地引发的保利地产等若干楼盘的“房闹”纠纷中，积极参与、主动协调、出谋划策，成功地化解了涉500多户业主的群体性事件。市中院将一批房地产领域实务经验比较丰富的专家作为我市两级法院的人民陪审员，以更好地体现民意、展现民智。