四、对策建议

（一）统一思想认识，全力促进经济社会平稳发展

房地产作为人民群众重要的生产及生活资料，其能否保持健康稳定发展不仅关系到国民经济安全，而且直接关涉民生利益。今年两会上政府工作报告提出“以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度”，明确在完善住房保障机制下实施分类调控。这意味着新一届中央政府更加重视发挥市场调节机制，弱化行政手段的政策路径，随着不动产统一登记、房产税扩大试点、农村土地流转等制度的实施和完善，房地产市场长效机制将逐步建立，宏观政策将体现“稳中求进”的主基调。相关主管部门及地方政府应密切关注中央政策走势，加强调研分析和市场监管，积极研究对策措施，全力维护房地产市场稳定。住建委、公安等有关部门要加强协调、制定预案，依法合规采取措施防止群体性事件发生，努力消除商品房销售时可能出现的不稳定因素。新闻媒体要加强舆论正面宣传力度，鼓励市民理性消费，引导依法维权，稳定市场预期。

（二）践行公正司法，妥善处理商品房买卖合同纠纷

法院应密切关注房地产调控政策对楼市价格变化的影响，主动了解和掌握辖区内房地产开发企业相关信息及诉求，积极开展调查研究，保障房地产业在“去泡沫”与“稳增长”的平衡中健康发展。注重将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》与《物权法》、《城市房地产管理法》、《消费者权益保护法》等法律法规有机衔接，并在准确理解的基础上妥善审理商品房合同纠纷案件。通过加强沟通协调、制定应急预案、强化审判力量等积极应对可能出现的群体性涉房诉讼，适时总结纠纷处理的工作经验。对购房者以房屋存在质量问题或延期交付等为由请求解除合同或赔偿损失，并引发群体性“房闹”纠纷的，人民法院应增强风险防范意识，审慎判决，充分考虑社会效果。对可能发生的房地产企业破产案件，力求妥处，将这类案件对社会经济和民生的影响降至最低。积极延伸服务，开展走访企业、召开座谈会等活动，通过宣讲法律法规、案例剖析等，进一步增强房地产企业的法律意识，规范企业行为。

（三）规范政府行为，积极引导市场主体增强法律意识和理性自律

房地产开发涉多个环节、多个部门，相关政府主管部门应积极有效引导、加强监督管理，依法维护开发商、业主及周边群众等各方的合法权益。对立项、规划、设计与环境影响评价等重大事项及变更依法需公开听证的，要召开听证会等充分听取民意；精简优化审批事宜，切实提高行政效能；加强开发商资金链监控和在建工程质量监管，做好存量房交易资金托管和房地产经纪行业规范；明确规范商品房验收质量标准，严格验收环节；对未经立项开发、擅自变更规划、未取得预售许可进行楼盘销售等违法行为应严肃查处，对合同双方当事人合法的意思自治行为通常不应予以干预；等。

房地产企业应逐步建立现代企业管理制度，增强风险防范和法律意识，避免陷入高息借贷与企业联保困局，切实加强工程质量把控，审慎合同文本签订，尽可能从源头上减少纠纷发生的可能性。业主也应诚实守信、理性维权，正确对待市场风险，避免采取非正常手段和极端方式。

（四）加强沟通协调，注重纠纷的合理疏导和有效化解

涉房纠纷关乎民众的切身利益，且具有群体性，人民法院应加强与国土、规划、建设、房管、工商等部门的沟通、联系和配合，完善信息共享互动机制，形成多层次、全方位的协同联动化解机制。注重纠纷的合理疏导和法律释明，一般不建议通过司法途径解决，力争将矛盾化解在基层，解决在萌芽状态。

房地产作为资金密集型产业，在当前市场发展前景不明时，不排除部分开发企业因资金链断裂只能破产，并产生大量的“烂尾楼”，最终导致银行信贷风险、工程款项欠付等诸多的社会问题。因此，相关政府部门应加强规划引导，及时发布业内态势分析报告，为房地产开发企业提供权威资讯，当好其“参谋”。同时，在企业出现困难时，应积极引导企业调整开发经营策略，加强房地产投资、开发节奏和产品调整，鼓励有实力的品牌企业采取合作开发、股权收购、企业兼并等多种形式，对资金运转或项目销售困难的企业开展互助或联合重组。对确因资不抵债、必须破产的，当地政府部门也要积极配合人民法院做好后续的资产清理、破产清算、债务清偿等工作，全力维护社会稳定。