线索提供|王琦律师，浙江导司律师事务所
发言人|浙江省高级人民法院执行局副局长 傅松苗
各位新闻界的朋友：
民商事案件的执行难，一直是摆在法院面前的一大难题。大家知道，治老赖其实就是查他的财产、找他的人，而房产是财产重要组成部分。人民法院在执行中拍卖被执行人的房屋包括已设定抵押的房屋时，时常有案外人以其对该房屋享有租赁权为由主张拍卖不破除租赁的情况发生。大量的租赁关系存疑，广大债权人特别是银行对此反映强烈。为此，省高院出台了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》。下面，我将对虚构房屋租赁情况和《解答》作一介绍。
一、虚构房屋租赁规避执行的现状
一些基层法院反映：现在每一处房屋的拍卖，几乎都有案外人出来主张租赁权。据省银行业协会不完全统计，2013年年初至今，仅是五大国有商业银行在浙江的分支机构，就遇到贷款时房屋抵押人承诺不存在租赁情况、但处置时案外人却出来主张租赁权的案件121件，标的额177168.55万元。对此，申请执行人往往认为被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系来规避执行，要求法院不予采信。
但目前现实情况是，只有少量的虚假租赁能够被执行机构调查揭穿。大量的租赁关系虽然存疑，但法院囿于力量和手段所限，难以彻底查处，也无法从证据、法律上作出否定，只得“带租拍卖”，从而很大程度上影响成交率和成交价格，不利于债权人合法权益的及时有效实现。
据分析，这些案外人据以提出异议的“租赁关系”大多具有以下特点：租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。
“买卖不破租赁”制度和案外人异议制度都是立足于我国经济社会发展状况制定的符合国情的法律制度。从法律意义上说，租赁行为虽属债权行为，但真正的承租人往往多为经济上的弱者，法律为保障承租人的权益，《合同法》第二百二十九条作出规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是“买卖不破租赁”原则。法院执行虽是落实生效法律文书确定的权利义务的法定程序，但不排除发生误将案外第三人的财产当作被执行人的责任财产加以执行的可能。鉴于此，为了维护案外第三人的合法权益，《民事诉讼法》第二百二十七条特别规定了案外人异议和异议之诉制度。目前的现实情况是，这两个制度被一些被执行人用来规避、对抗执行。义乌法院在一次拍卖一处房产时，第二天上午拍卖，头天下午有个案外人以对该房屋享有租赁权为由提出异议，被义乌法院审查后驳回；拍卖当天上午，又有3个案外人提出异议，他们目的非常明显，意在阻挠拍卖。上述现象，手段多样，且有愈演愈烈之势。
究其原因，我们认为主要有以下几点：一是诚信缺失。法院拍卖的不少房产属于银行享有抵押权的抵押物，债务人抵押给银行时已作出过不存在租赁情况的书面承诺，事后却仍然虚构租赁关系。二是无视司法权威。对法院查封的房产，也不顾后果敢于虚构租赁关系，并据此提出异议，甚至提起异议之诉。三是法无明文规定。我国现行法律对租赁权获得物权化保护的条件（公示方式）尚没有作出相关明确规定。《城市房地产管理法》虽确立了房屋租赁登记备案制度，但考究其立法初衷和目的，系作为一种行政管理手段而非公示方式加以规定。四是现金交易缺乏规制。由于我国目前对现金交易还未有具体明确的规制，从而也为被执行人和案外人虚构支付租金事实提供了串通的方便。
二、《解答》的主要内容
为了解决上述问题，2014年9月，浙江高院制定出台了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（以下简称《解答》），明确执行程序中应以占有作为认定租赁权成立与否的标准。当然，租赁权要获得保护，还必须同时具备租赁合同真实、租赁合同签订于案涉房屋设定抵押或被法院查封之前（以下简称抵押、查封前）等条件。
《解答》只针对非住宅房屋，即主要针对厂房、商铺、办公楼等经营性房屋。之所以如此限定，我们是基于以下考虑：一是经营性房屋使用价值大，从维护交易安全和强化税收管理等方面考虑，设定租赁关系后更有登记、占有之必要；二是经营性房屋的所有权人大多为商事主体，熟悉市场交易规则，有较强的法律意识，对其作出更加严格的规定并不为过。而住宅房屋租赁问题因量多面广，且涉及广大人民群众的切身利益，予以规范的时机尚不成熟，故《解答》中暂未涉及。
我们认为，将占有作为认定租赁权成立与否的标准无疑具有极大的合理性：一是符合租赁权特殊保护制度的立法目的。如前面所言，“买卖不破租赁”的主要立法目的在于保护相对弱势的群体，避免由于出租人处分租赁物的行为而导致承租人被迫搬离租赁的房屋，因此危及租赁人基本的生产生活权利。而在承租人尚未占有租赁物时，承租人对于租赁物的依赖尚未建立，履行买卖合同并不危及承租人的上述权利。二是符合相关司法解释的精神。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》强调了占有对于租赁的意义。该司法解释第六条规定，就同一房屋存在数份有效租赁合同、承租人均主张履行的情况下，人民法院按照占有、登记备案、合同成立在先的顺序确定履行合同的承租人。三是能够堵住任意虚构租赁合同的漏洞，有效防止恶意规避执行行为的发生。开始占有的时间节点必须是在案涉房屋抵押、查封前，而且必须至今占有，也即必须是在法院执行时仍然占有。
同时，为了便于在实务中能平衡掌握，维护正当租赁权益，合法有效地执行，《解答》也明确了五种情形下可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：（一）案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；（二）案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；（三）案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；（四）案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；（五）案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。
对于租赁合同的真实性，《解答》明确了在执行程序中一般只作形式审查。经审查，一旦发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、名为租赁实为房屋使用权抵债的，则对租赁合同的真实性不予认可。在案外人异议之诉案件审理中，则需要对租赁合同的真实有效性作实质审查。
对于租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，《解答》同样采用了客观性标准，明确了四种情形下可以认定租赁合同签订于案涉房屋抵押、查封前：（一）租赁合同的当事人在抵押、查封前已在房屋管理部门办理租赁登记备案手续的；（二）租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；（三）租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；（四）有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。这就在一定程度上堵住了被执行人与案外人通过倒签房屋租赁合同以规避执行的漏洞，同时也可引导房屋出租人和承租人主动进行房屋租赁登记备案。
当然，仅仅依靠审查案外人异议时的从严把关难以完全识破虚假租赁，因为与被执行人串通的案外人可以在案涉房屋抵押或者被查封后制造占有事实，而申请执行人一般很难证明案外人真正开始占有的时间节点。为此，《解答》提出，还应从其他环节入手遏制房屋执行中的虚假租赁现象：一是引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状，如是否存在案外人占有等情况，并固定相关证据。二是要求在保全和执行环节严格落实现场查封制度，保全、执行人员亲赴现场查明房屋实际状况和使用情形。三是对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依法对相关责任人员采取罚款、拘留，直至追究刑事责任等惩戒措施。
在此，我们也恳请媒体呼吁社会并正告被执行人，不要动歪脑筋、耍小聪明，虚构租赁关系规避执行必将受到法律的制裁。
谢谢大家。
典型案例
案例一 被执行人陈某串通他人虚构租赁合同并办理虚假租赁合同备案登记对抗法院对抵押房屋的执行
杭州市中级人民法院在执行龚某与浙江某搪瓷有限公司、浙江某实业有限公司（以下简称实业公司）、沈某、陈某民间借贷纠纷一案中，对被执行人陈某名下的位于杭州市江干区迪凯国际中心的房屋委托拍卖。2012年11月19日，案外人朱某以其对案涉房屋享有租赁权为由向法院提出执行异议。朱某提供了其与被执行人陈某（案涉房屋所有权人、出租人）、杭州某物资有限公司（以下简称物资公司，系案涉房屋2室的第一承租人）、实业公司（案涉房屋3室的第一承租人）于2011年3月15日分别签订的租赁案涉房屋1、2、3室的写字楼租赁合同各一份、案涉房屋所有权人陈某同意物资公司、实业公司将案涉房屋2、3室转租给朱某的证据材料以及380万租金的支付凭证，要求保护其租赁权。
杭州市中级人民法院经审查查明：（一）朱某提供的三份租赁合同的租赁期限均为15年（自2011年4月1日起至2026年3月1日止），但2011年9月14日案涉房屋所有权人陈某与物资公司关于案涉房屋2室的租赁合同在杭州市江干区房地产监察大队备案的租赁期限仅为4年（2011年9月7日至2015年9月6日），次承租人朱某的租赁期限反而远远长于第一承租人物资公司的租赁期限。（二）案涉房屋所有权人陈某与实业公司关于案涉房屋3室的租赁合同在杭州市江干区房地产监察大队做过两次备案，2011年9月14日第一次备案的租赁期限为2011年9月8日至2015年9月7日，租赁期限也是4年。而在2011年10月26日第二次备案时,租赁期限却改为2011年3月3日至2026年3月2日，不但将租赁起始日期提前，租赁期限也延长了11年。（三）2011年3月28日，被执行人陈某、沈某曾以案涉房屋作抵押向某银行贷款，该银行工作人员到案涉房屋实地调查时发现案涉房屋无装修且未出租，并拍摄了照片存档。（四）2012年5月6日，本案申请执行人龚某向法院申请执行，杭州市中级人民法院执行局遂对已诉讼保全的案涉房屋进行现场查封并张贴封条，当时也未发现案涉房屋被朱某租赁及占有使用的情况。以上证据足以证明朱某提供的租赁合同虚假，杭州市中级人民法院遂裁定驳回朱某的异议。
案例二 俞某、某泡沫有限公司与某包装有限公司、某家具有限公司串通签订《房屋出租抵债务代偿协议》并提起虚假诉讼
原告俞某、某泡沫有限公司向安吉县人民法院梅溪法庭提起诉讼，诉称：因被告某家具有限公司（以下简称家具公司）拖欠原告货款，被告某包装有限公司（以下简称包装公司）自愿为家具公司代偿欠款，并签订《房屋出租抵债务代偿协议》，约定包装公司将其所有的厂房出租给原告，以租金冲抵应付货款，租期十年，原告又将该厂房租给家具公司使用，年租金134万元于每年年底前付清。后因家具公司无力支付租金，两原告起诉要求判令两被告支付租金134万元及逾期付款利息，并腾空厂房移交给原告。
梅溪法庭受理该案后，承办法官在对起诉材料进行审核时发现事有蹊跷，遂通知原、被告双方公司法定代表人到庭，“背靠背”进行调查。后查明，两原告与两被告间的房屋出租事实并不存在，被告包装公司的厂房因向银行贷款已设定抵押，双方签订《房屋出租抵债务代偿协议》的目的系与银行对抗，给银行实现抵押权设置障碍。梅溪法庭遂依法对原、被告予以训诫，并各罚款1万元。
案例三 浙江某担保有限公司对法院拍卖的房屋主张租赁权，但出租人浙江某电气科技有限公司在租赁合同上加盖的公章在合同落款时间1年多后才被批准启用
台州市三门县人民法院在执行三门某开发公司与浙江某电气科技公司（以下简称电气公司）建设用地使用权纠纷一案过程中，于2012年9月25日作出（2010）台三执民字第465号执行裁定，裁定拍卖被执行人电气公司所有的坐落于三门县海游镇工业园区工业大道37号的房产及其土地使用权。在拍卖过程中，浙江某担保有限公司（以下简称担保公司）于2013年2月19日以案外人身份向法院提出执行异议，并提交了其与电气公司签署的落款日期为2007年9月22日的厂房租赁协议书，协议书主要内容：电气公司将第一车间厂房及所占用的土地使用权租赁给担保公司使用，租金为每年55万元，租赁期限为20年，从2007年9月22日起至2027年9月21日止；双方签约后，担保公司在三日内一次性付清20年的租金计1100万元，电气公司按照扣除每年租金后的余额以月息1.2%在租赁期满或是租赁终止时一次性补偿给担保公司1254万元。
三门县人民法院查明，电气公司盖在厂房租赁协议书上编号为3310220109275的印章系2008年11月27日经三门县公安局审批启用的，而厂房租赁协议书的落款日期为2007年9月22日，该协议书签订时，电气公司编号为3310220109275的公司印章尚不存在，担保公司与电气公司签订的厂房租赁协议书显属伪造。据此，三门县人民法院对担保公司提出的执行异议和执行异议之诉均予以驳回。
案例四 刘某与王某荣串通将名为租赁实为借款担保的“房屋租赁合同”租赁起始日期倒签，以对抗抵押权人和买受人
2012年7月31日，梅某、吴某通过杭州某房产咨询有限公司，与王某荣、胡某的委托代理人王某昌签订房屋转让合同，购买王某荣、胡某所有的杭州市滨江区某小区1幢1单元1602室房屋。合同签订后，梅某、吴某依约付清了全部购房款并办理了产权过户手续。但第三人刘某以其与王某荣、胡某于2012年3月15日签订了房屋租赁合同为由，要求梅某、吴某继续履行租赁合同，遂发生纠纷。梅某、吴某向法院起诉要求确认房屋转让合同有效，并要求刘某腾退房屋，刘某亦提出诉讼请求，要求确认租赁合同有效。
杭州市中级人民法院经审理查明：（一）刘某提交的其与王某荣、胡某签订的落款时间为2012年3月15日的房屋租赁合同实际签订时间在2012年6月，而该协议系修改自2012年5月18日签订的房屋租赁合同，之所以修改，是因为刘某得知该房屋已于2012年5月15日抵押给王某昌，于是刘某串通王某荣将租赁合同的租赁起始期从5月18日倒签为3月15日，意图使该租赁合同产生对抗抵押权的效力。（二）刘某与王某荣最初签订租赁合同的目的是确保王某荣按约归还借款，刘某提交的王某荣于2012年4月1日出具的收据涉及的所谓房屋租金40万元实为王某荣向刘某所借款项，即刘某与王某荣、胡某之间并不存在真实的租赁合同关系。据此，杭州市中级人民法院依法驳回了刘某的诉讼请求，确认梅某、吴某与王某荣、胡某就案涉房屋签订的房屋转让合同有效，并判令刘某腾退案涉房屋。
案例五 李勇明与丁浙良伪造房屋租赁合同并据此要求退还剩余的房屋租赁费
2007年9月，丁浙良因与他人发生经济纠纷，其位于嵊州市仙湖路877号锦绣嘉园东苑15幢二单元501室的房产被嵊州市人民法院查封。2008年，嵊州市人民法院陆续受理了4件以丁浙良为被执行人的案件，总标的额为140余万元。同年11月，丁浙良被查封的房产被以37万元的价格拍卖。
2006年，丁浙良因经营所需，曾先后向李勇明借款共计10万元。2007年12月，李勇明指使丁浙良与其伪造了一张房屋租赁合同，约定以10万元的价格承租上述房屋，租期为20年，落款时间为该房产被查封之前的2007年6月。2008年2月，李勇明为了多分得债权利益，又指使丁浙良与其伪造了一张由丁浙良向其借款35万元的借条，并于同年3月起诉至嵊州市人民法院，庭审前双方达成还款协议，嵊州市人民法院作出（2008）嵊民二初字第592号民事调解书予以确认。李勇明依据该调解书申请执行，要求参与分配，并以已向丁浙良一次性付清10万元房租为由，要求法院先行退还剩余的房屋租赁费。
其他债权人对李勇明与被执行人丁浙良之间的借条提出异议，嵊州市人民法院经调查发现，李勇明与丁浙良存在虚构债务、虚假诉讼情况，遂于2009年4月29日决定对该案进行再审，并于2009年7月15日作出撤销原民事调解书的判决。因李勇明、丁浙良的行为已涉嫌犯罪，嵊州市人民法院将其移送公安机关处理。后李勇明以妨害作证罪被判处有期徒刑一年，丁浙良以帮助伪造证据罪被判处有期徒刑八个月。
案例六 张某变造租赁合同，将合同签订时间提前、租期延长，以对抗对抵押房屋的执行
浦江县人民法院在依法拍卖被执行人浦江某绗缝制品有限公司名下厂房过程中，案外人张某通过其妻子向法院提交了一份有关该厂房的租赁合同，租赁期限自2011年3月18日至2020年3月7日，年租金为每年6万元，张某以合同约定的租赁期限未满为由要求停止拍卖。执行法官在与张某多次谈话中发现其说话吞吐、神情紧张，且张某提供的租赁合同存在租金数额前后不一致等多处疑点，有伪造的可能性，遂依职权进行调查，并对当事人进行“背靠背”谈话。调查中，张某承认其租赁案涉厂房的期限实际为1年，因原租赁合同签订时间在厂房抵押之后，得知法院拟拍卖案涉厂房后，其将合同签订时间提前，租期延长，以对抗法院执行。对张某变造租赁合同妨碍执行的行为，浦江县人民法院依法作出对张某司法拘留十日的决定，并对其行为在浦江电视台进行曝光。
案例七 陈某伪造租赁合同企图对抗执行，慑于刑事追究压力清偿全部债务
2012年6月，陈某向刘某借款110万元，并将自己位于潜庄公寓的住宅抵押给刘某作担保。后因陈某未能如期还款，刘某向法院提起诉讼。2013年5月，经湖州市吴兴区人民法院主持调解，双方达成还款协议。因陈某仍拒不履行还款义务，刘某向法院申请强制执行陈某的抵押房产。执行过程中，陈某向法院提交了一份租赁期限为十年的租赁合同，声称租赁合同签订在抵押之前。执行法官通过调查取证，认为该份租赁合同存在多处疑点：年租金5万且十年的租金一次性付清不符合常理；“承租人”家在长兴，工作在上海，根本没有必要在吴兴区租房居住；房屋钥匙仍在陈某手中，承租人从未占有使用房屋等。因陈某的行为涉嫌恶意虚构租赁合同抗拒执行，吴兴区人民法院准备将案件移送公安侦查，陈某得知后主动向刘某归还了110余万元的欠款。
案例八 被执行人林某某与案外人张某某恶意串通伪造租赁合同对抗银行抵押权的实现
被执行人林某某与中国银行瑞安支行抵押合同纠纷一案，经瑞安市人民法院判决生效后，于2013年4月进入了执行程序，林某某抵押给银行的房产依法应予拍卖。但执行中，林某某下落不明，案外人张某某却向法院提出了执行异议，声称该房产在抵押之前已经由其承租，租赁期限为十年，要求保护其租赁权。执行法官通过仔细审查异议材料后发现可疑之处，于是将张某某传唤至法院作进一步调查，并对案涉房产进行多次走访。调查中，张某某承认与林某某恶意串通伪造租赁合同，虚构长期租赁关系。鉴于张某某认错态度较好，瑞安市人民法院对其作出司法拘留七日的处罚决定。
